在这个地球上,土地是有限的,而人口却不断增加。即便是地广人稀的新美国也面临这个实际问题。如果地方只以卖土地来作为财政收益,迟早有一天,这项税收会枯竭。而征收房地产税,是地方稳定长期的财政收益。
美国房地产征收税历史悠久。早在1792年,当时就有四个州征收房地产税,到了20世纪初,美国每个州都设定了地产法,征收地产税。不过需要指出的是,美国房地产税既不是联邦税,也不是州税,而是县税收。因为美国的行政体系与中国不同,除了首都为直辖市外,美国任何一个城市,无论大小均在县管辖之下。比如市在县的管辖范围,所以市民的地产税县。
美国各州房地产税收很不同。加州大约平均百分之1点5。我的艳遇谁的妻而却高达百分之3。所以很多退休的美国人愿意去税收少的州养老,其中考虑就是房地产税收。即便同在一个州,每一个县的房地产税收也不同。我住的桔子县和邻县的地产税不同,但差别不大,整个加州各县平均地产税收约百分之一点五,即价值10万元的房子每年1千5百元地产税。
房地产税不仅是地方一笔稳定的财政收入,这笔收入还能逐年增长。因为从社会长期发展的角度看,房地产价格是不断上涨的,地区不同,增长比率不同。一栋1500英尺的民宅,50年前建造,卖价4万美金,现在大概50万或60万美金。美国人平均每7年到10年换一次住房。每销售一次,地方就以卖出的价格征收税。简言之,50年前,地方以4万美金对这栋民宅的税收,现在是以50万美金征收税额。
当然,这笔稳定的收入,也有出现风险的时候。金融危机期间,地方的房地产税收急剧下降,一来房屋买卖不活络,二来房屋价格下跌百分之30或40。地方会自动对2005至2007年地产时购房者的房屋做地产税调整降低。2005年买的房子价值50万,2009年只值35万,屋主会接到县通知,他的地产税将以35万交纳。如果没有接到通知,屋主可以自动与县联系,一个电话,他的地产税就减低了。
房地产税也不是只对地方有好处,对屋主也有一定的好处。美国屋主交纳的地产税金,可以抵一部分个人所得税。
举一个例子,乔治年薪6万,每年4月15号,他必须向美国联邦交纳上一年的个人所得税。税表上有许多抵税的项目,房地产税就是其中一项。乔治每年的地产税是5千。他可以从6万年薪中减掉5千,最后收入变成5万5千,以这个年薪交税,当然少交个人所得税了。
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