宏观调控抑制投资需求，二手别墅价格出现了明显下滑。资料图片
12000元/平方米，你以为这是洋房售价？那就大错特错了，如今市区二手别墅已降至如此价位。
更要命的是，二手别墅不但价格平，配套还相当丰富，这让洋房情何以堪？别墅未来空间在哪里？
记者调查
放盘700万，一个月降了170万
“以住宅的价格买别墅”、“低价出售”、“业主直降170万元”……这些字眼近日频频出现珠海各大网站的二手别墅销售宣传上。南都记者近日从珠海多个中介公司了解到，受市场因素影响，今年以来放盘的别墅类型产品价格出现明显的松动，甚至不少联排、叠拼的价格与普通精装洋房差不多。
新香洲出现单价12000元/m2别墅
在珠海视窗跳蚤市场上，一套位于新香洲区府附近的荣泰山庄叠拼别墅销售放盘单价仅为12000元/平方米。同样位于新香洲区府附近的亨泰山庄别墅有三四套放盘，而放盘价最便宜为14500元/平方米。
“这几个月我们成交了三四套别墅，现在别墅价格松动了不少，你在市区买一套200多平方米的住宅都要300多万元，现在买一套别墅也就这个价格，享受的环境完全不一样，所以现在出手的话最为划算。”正顺地产的曾先生极力推荐。
位于情侣路上的旭日湾曾经是珠海较为知名的豪宅项目之一，裕浩地产的卢先生介绍说，有一个业主3月份将一套联排别墅拿到他这里放盘，当时放盘价格是700万元，4月中下旬，在沟通之后，他将价格调至530万元，一个月的时间降了170万元。“即使是去年市场不怎么好的情况下，旭日湾里的联排别墅的价格也在580万元左右，所以现在买别墅真的很划算，比去年同期都降了不少。”卢先生说。
在采访中，不少中介公司负责人告诉南都记者，今年以来，别墅的放盘量并没有明显增多，但是一旦放盘，价格的下调空间就比以往大。“现在都知道市场不好，一旦放盘，肯定是急用钱的，而且从卖家的心理来说，前两年还扛着，到了今年，价格就会实惠很多。”正顺地产的总经理杨东方接受南都记者采访时表示。
不少别墅放盘价和买入价差不多
“降价的平均情况很难说，但现在放盘的人肯定是急用钱的，所以价格一般都不会太高，不少放盘价格都与原购价相差无几。”杨东方分析，二手别墅市场近年来一直有价无市，从目前放盘的情况来看，多是联排、双拼、叠拼居多，独栋的购买者一般都是真正的有钱人，购置物业的目的并不单纯的是为了投资，所以反而不会急着在这个市场环境下出手。
据调查了解，目前市区二手别墅市场放盘的价格双拼和联排的价格在18000-25000元/平方米左右，叠拼的价格相对便宜不少，多在12000-16000元/平方米。“这些放盘的业主多是在2007年之后购买的，所以价格相对来说并不便宜，买入价和放盘价差不多。”世华地产总经理王文旭分析。
据业内人士大概统计后得出，今年以来，别墅产品的二手市场放盘价总体比以往低了几十万至两三百万元不等。
为了移民赶紧抛售
世道不好，别墅价格一路走低，为何还此时抛售？南都记者调查发现，不少低价别墅的业主都是即将移民的或者已经移民的业主。
亨泰山庄一套别墅最低价去到14500元/平方米。据中介业务员曾先生介绍，该业主此前住在吉大一套海景房，后来考虑到海景过于潮湿，才于2009年在亨泰山庄以290万元买下该别墅，准备居住，但是今年全家移民到印度去，且不准备回来，所以又将这套别墅以226万元的价格亏本转让。
裕浩地产的卢先生也告诉记者，旭日湾的那套直降170万元的别墅也是因为业主移居到了海外，此前在该小区购买了两套别墅，现在才降价出手两套别墅。
而有着10多年房地产营销管理经验的房产专家王青宏告诉记者，他有不少朋友都选择在这几个月将别墅物业出手，因为受国际经济的影响，国内的整体经济形势不是很乐观，其次国内通货膨胀的上涨，很多朋友因生意上出现了资金问题，急需周转。“在这种情况下，他有多套物业的话，肯定会将别墅抛售，因为普通洋房可以作为长线投资，而别墅占用资金较大，收回成本较慢。”王青宏分析认为。
市场反应
降价两年还是卖不出去
普通洋房价格松动幅度稍微大一些，可能很容易推动销售。但是在别墅市场来看，并不尽然。
孙先生有一套位于新香洲的叠拼别墅，从去年在中介放盘至今未成功出手。这套别墅他2007年购买时是14500元/平方米。“我当时买来就是为了纯投资升值的，所以一直没有入住。但是放了这么久，感觉没怎么升值，总是闲着也不是个事，所以就想卖掉了。”孙先生说，他去年放盘的价格就不高，才15800元/平方米，这个价格远远低于他出手购买时的心理预期涨幅。“由于我的未满五年，又是实收，所以现在还没卖掉。但是让我再降已经不大可能了。”孙先生说，就这个价格他都算是亏本的，毕竟这么几年的管理以及维护的成本并不低。
王先生曾于两年前在三乡购买了一套二手别墅，400多平方米，买入价是70多万元，去年开始放盘，从100万元降至今年的80万元，至今未卖出。“本来就是买来投资的，结果买回来发现是一个烫手山芋，随着贷款利率的不断上调，我的供楼压力也日益增大，现在就是原价卖出也很难了。”王先生悔不当初。
后市展望
别墅价会继续走低
“现在市场购买的主力客户都是珠海本地人，而别墅的购买主力客户都是外地人，外地人受政策以及投资环境的影响，现在肯定不会轻易出手，且从今年的形势来看，别墅的市场恐怕依然很难回暖。”世华地产总经理王文旭表示，他们除了代理的个别一手别墅项目之外，基本上不关注二手别墅这块了，即使放盘也很难成交。
王文旭分析，珠海的别墅市场不仅仅是来自自身市场的压力，还有来自中山平价别墅的冲击。“珠海市区来说，新建别墅已经很少了，而二手别墅不少都有着社区小、环境一般的弱势，从别墅的品质和环境要求来说，不如中山。中山的别墅供应量大，且项目社区规模大，配套齐全，更重要的是对于珠海市区乃至西区的别墅来说，西区的别墅价格甚至不如珠海市区的洋房价格高。无论是吸引外地人还是吸引珠海本地人，中山的别墅都有着很大的优势。”王文旭表示，目前来说，珠海别墅的投资空间很小，这两三年看不到很大的气色。
“其实别墅资源原本是稀缺的，且从以后来判断，应该是越来越稀缺，但是很多开发商都以联排、双拼、叠拼等形式打着别墅的擦边球，导致每年市场上的别墅供应量似乎并不小。这在一定程度上也降低了别墅的保值、增值价值。”王青宏分析，别墅的准入门槛低了，所以购买者的门槛也低了，好一点的工薪阶层也可以来购买这些别墅产品，而且很明显地是冲着投资的性质去。而国家这几年的宏观调控目标就是打击投资购房者，接下来的调控手段可能从税收、信贷等方面调控，这对这部分别墅产品的购房者来说，是很明显的打击，更不用说未来可能出台的房产税。
“因此，至少在今年10月份之前我不看好别墅的走势，我认为未来几个月，别墅还可能会出现更大幅度的抛售价格。”王青宏说。
记者手记
总是很怀疑别墅的升值空间
很早就关注别墅了，曾经也动心过，看到西区，看到三乡、南朗那种10000元/平方米以内的别墅，赠送空间很大，200多平方米，加上赠送的面积有300到400平方米，不动心也难。
但每次都及时收手了。原因无它，就是很怀疑它的升值空间。发展商们总是说别墅很稀缺，未来会越来越稀缺，但从这几年的情况来看，每年都有一两个新的别墅项目出来，还不用说中山源源不绝的别墅供应量。这么大的量，这么多的人去买，有几个人是真正入住？既然不入住，那就是用来投资，投资的话，下一个谁来接手？特别是当新的别墅价格涨幅式微，特别是当中山平价别墅不断冲击，珠海的别墅类型投资的价值大打折扣时。
现在回过头来看这些投资别墅的业主们，手里有别墅，没钱去装修，毕竟装修下来等花个几十上百万元，自己没法住。空着得一直交按揭，交管理费，还没赚到增值部分，就已经投入了不少了，碰到市场调控，投资被打击，别墅犹如鸡肋，转手不易，放租不易，怎么一个难字了得？
(南方都市报)
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